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修建、房地产企业项目成本管控秘诀

本文摘要:项目成本管控是修建、房地产企业有效降低企业成本的焦点举措。项目成本管控不仅要管控项目建设中的人、材、机械等非税收成本,而且要管控项目建设或项目开发中的税收成本。财税法风险管控是修建、房地产企业管控税收成本和非税收成本的重要成本管控思维!为了有效控制和节约修建、房地产企业的项目成本,笔者认为,最有效的对症下药秘方是:源头上管控好工程造价和条约签订,历程上管控好现场工程签证和工程结算。

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项目成本管控是修建、房地产企业有效降低企业成本的焦点举措。项目成本管控不仅要管控项目建设中的人、材、机械等非税收成本,而且要管控项目建设或项目开发中的税收成本。财税法风险管控是修建、房地产企业管控税收成本和非税收成本的重要成本管控思维!为了有效控制和节约修建、房地产企业的项目成本,笔者认为,最有效的对症下药秘方是:源头上管控好工程造价和条约签订,历程上管控好现场工程签证和工程结算。

详细到事情实践中,确保两种财税法风险协同治理:一是确保项目的工程造价、增值税计税方法选择、工程项目成本的财税法风险协同治理;二是工程造价与工程结算的财税法风险协同治理。修建施工项目(房地产开发项目)的工程造价规则修建项目的工程造价规则与工程项目的增值税计税方法有关。

在修建领域,如果修建工程项目选择一般计税方法,则依照现有税法的划定,工程项目选择9%的增值税税率向发包方开具9%的增值税发票;如果修建工程项目选择浅易计税方法,则依照现有税法的划定,工程项目选择3%的增值税税率向发包方开具3%的增值税发票。凭据增值税原理,增值税是流转税类,增值税一定会转移到工程造价成本中,因此,修建企业向发包方开具9%和3%的增值税发票时,建设单元(房地产企业)在做工程造价时,工程造价中含有的增值税税额是纷歧样的,即选择一般计税和浅易计税方法的工程项目的工程造价是完全纷歧样的。(一)增值税一般计税项目的工程造价规则1、工程计价的执法依据《住房城乡建设部办公厅关于做好修建业营改增建设工程计价依据调整准备事情的通知》(建办标[2016]4号)第二条的划定,工程造价可按以下公式盘算:工程造价=税前工程造价×(1+11%)。其中,11%为修建业拟征增值税税率,税前工程造价为人工费、质料费、施工机具使用费、企业治理费、利润和规费之和,各用度项目均以不包罗增值税可抵扣进项税额的价钱盘算,相应计价依据按上述方法调整。

《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》(建办标[2018]20号)划定:根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号) 要求,现将《住房城乡建设部办公厅关于做好修建业营改增建设工程计价依据调整准备事情的通知》(建办标[2016]4号) 划定的工程造价计价依据中增值税税率由11%调整为10%。《住房和城乡建设部办公厅关于重新调整建设工程计价依据增值税税率的通知》(建办标函[2019]193号)根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税革新有关政策的通告》(财政部 税务总局 海关总署通告2019年第39号)划定,现将《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》(建办标〔2018〕20号)划定的工程造价计价依据中增值税税率由10%调整为9%。2、“修建工程项目”一般计税方法的工程计价原则:价税分散原则凭据以上工程计价的政策划定,在营改增后的修建工程,实施一般计税方法计征增值税时,必须根据“价税分散”的原则举行工程计价。

3、“修建工程项目”一般计税方法的工程计价规则基于以上工程计价的执法划定,“修建工程项目”选择一般计税方法计征增值税的工程造价规则如下:第一,在2018年4月30日之前,必须根据“工程造价=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+11%)=税前工程造价×(1+11%)”作为计价依据;第二,在自2018年5月1日至2019年3月31日之前,必须根据“工程造价=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+10%)=税前工程造价×(1+10%)”作为计价依据;第三,在2019年4月1日之后,必须根据“工程做价=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+9%)=税前工程造价×(1+9%)”作为计价依据。凭据《住房城乡建设部办公厅关于做好修建业营改增建设工程计价依据调整准备事情的通知》(建办标[2016]4号)第二条的划定,以上公式中的“税前工程造价”= (不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)。(二)增值税浅易计税项目的工程造价规则 在国家层面而言,对于增值税浅易计税项目的工程计价规则没有明确的文件划定,只是《住房城乡建设部办公厅关于做好修建业营改增建设工程计价依据调整准备事情的通知》(建办标[2016]4号)第三条划定:“有关地域和部门可凭据计价依据治理的实际情况,接纳满足增值税下工程计价要求的其他调整方法。

”即在国家层面而言,允许各省凭据实际情况制定各省行政区域规模内适应的工程计价调整划定。例如,河南省、广东省、山西省、江苏省、江西省、浙江省和山东省都有营改增后的工程计价文件划定,这些省的工程计价调整文件中都有相同的一条划定:“选择浅易计税方法的修建工程老项目(切合财税【2016】36号文件划定的老项目的准)、甲供工程业务、清包工工程业务”的工程计价参照营改增前的计价规则划定,可是城建税、教育附加及地方教育附加列为治理用度。因此,增值税浅易计税项目的工程计价规则是参照营改增前的计价规则,即增值税浅易计税项目的工程造价由各项组成用度目均以包罗增值税不行抵扣进项税额的价钱盘算,税金以销售服务的纳税额(工程造价×税率)及附加税费盘算的计价规则。

用公式表述如下:营业税下的工程计价或增值税浅易计税方法的工程计价=(含增值税的人工费+含增值税的质料费+含增值税的施工机具使用费+含增值税的企业治理费+含增值税的规费+利润)×(1+3%)”作为计价依据。“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”增值税计税方法选择与工程造价的协同治理(一)增值税浅易计税项目的分类1、修建企业选择浅易计税计征增值税的工程项目依照现有税法的划定,一般纳税人修建服务选择浅易计税方法计征增值税有六种正当情形。

在这六种正当情形中,分为两大类:一类是修建行业可以选择接纳浅易计税方法计税的五种正当情形;另一类是修建企业必须选择浅易计税方法计征增值税的正当情形,详细如下。(1)修建企业可以选择浅易计税方法的五种工程项目凭据现有税法的划定,以下五种工程项目,修建企业可以选择浅易计税,也可以选择一般计税方法计征增值税,到底选择哪一种增值税计税方法计征增值税呢,完全取决于修建企业与建设单元(发包方)的商量决议。第一种浅易计税工程项目:为修建工程老项目提供的修建服务。财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(七)项第3款划定:“一般纳税人为修建工程老项目提供的修建服务,可以选择适用浅易计税方法计税。

”基于此税法例定,修建企业提供修建工程老项目的修建服务可以选择浅易计税方法计税。可是必须明确“什么是修建工程老项目”?《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(七)项第3款划定:“修建工程老项目,是指:(1)《修建工程施工许可证》注明的条约开工日期在2016年4月30日前的修建工程项目;(2)未取得《修建工程施工许可证》的,修建工程承包条约注明的开工日期在2016年4月30日前的修建工程项目。”第二种浅易计税工程项目:为甲供工程提供的修建服务。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(七)款“修建服务”第2项划定:“一般纳税人为甲供工程提供的修建服务,可以选择适用浅易计税方法计税。甲供工程,是指全部或部门设备、质料、动力由工程发包方自行采购的修建工程。” 基于此税法例定,要特别注意该税法条款中的“发包方”、“全部或部门”、“质料”和“动力”四个词。详细明白如下:①“发包方”的明白在修建发包实践中,“发包方”包罗一下三方面:一是业主发包给总承包方时,如果业主自行采购修建工程中的全部或部门设备、质料、动力的情况,则业主是“发包方”;二是总承包方发包给专业分包人时,如果总承包方自行采购专业分包修建工程中的全部或部门设备、质料、动力的情况,则总承包方是“发包方”;三是总承包方或专业分包方发包给劳务公司或包领班(自然人)时,如果总承包方或专业分包方自行采购修建工程中的全部或部门设备、质料、动力的情况,则总承包方或专业分包人是“发包方”。

②“全部或部门”的明白如果发包目标对发包的修建工程自购的质料为零的现象就是包工包料工程。即包工包料工程是指“发包方”对发包的修建工程自购的设备、质料、动力为零,包工包料工程不是“甲供工程”。

“全部或部门”是指以下三方面的寄义:一是承包方承包的修建工程中的设备、质料、动力全部由“发包方”自行采购;二是承包方承包的修建工程中的设备、质料、动力,部门由“发包方”自行采购,交给承包方使用于发包方发包的修建工程中,剩下的部门设备、质料、动力由承包方自行采购。三是“甲供材”中的发包方自己购置的质料、设备或修建配件在整个修建工程造价中所占的比例,在税法中没有划定详细的比例,只要发包方自己有购置工程所用质料的行为,纵然是发包方买一元钱的质料也是属于“甲供工程”现象。③“质料”和“动力”的明白“质料”包罗“主材”和“辅料”。

所谓的“动力”是指水、电和机油,因此,发包方为修建企业提供水费、电费和机油费中的任何一种的现象就是“甲供材”现象。同时,发包方自行采购全部或部门“主材”或自行采购全部或部门“辅料” 的现象就是“甲供工程”现象。

④“甲供工程”的内在基于以上税法条款的明白分析,“甲供工程”的内在明白为一下几方面。①“甲供工程”是甲方购置了计入工程造价的全部或部门设备、质料、动力。甲方购置了没有计入工程造价的全部或部门设备、质料、动力的情况,不属于“甲供材”现象。

② “甲供工程”不仅包罗甲方购置了计入工程造价的全部或部门主材而且包罗甲方购置了计入工程造价的全部或部门辅料。③“甲供材”包罗以下三种“甲供材”现象:一是业主自行采购修建工程中的全部或部门设备、质料、动力,交给总承包方使用于修建工程中;二是总承包方自行采购专业分包修建工程中的全部或部门设备、质料、动力,交给专业分包方使用于修建工程中;三是总承包方或专业分包方自行采购劳务分包工程中的全部或部门设备、质料、动力,交给劳务分包方使用于修建工程中。

第三种浅易计税工程项目:为外购机械设备并提供安装服务。《国家税务总局关于明确中外互助办学等若干增值税征管问题的通告》(国家税务总局通告2018年第42号)第六条第二款划定:“一般纳税人销售外购机械设备的同时提供安装服务,如果已经根据兼营的有关划定,划分核算机械设备和安装服务的销售额,安装服务可以根据甲供工程选择适用浅易计税方法计税。

”第四种浅易计税工程项目:为销售自产机械设备并提供安装服务《国家税务总局关于明确中外互助办学等若干增值税征管问题的通告》(国家税务总局通告2018年第42号)第六条第一款划定:“一般纳税人销售自产机械设备的同时提供安装服务,应划分核算机械设备和安装服务的销售额,安装服务可以根据甲供工程选择适用浅易计税方法计税。”第五种浅易计税工程项目:以清包工方式提供的修建服务。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(七)款“修建服务”第3项划定:一般纳税人以清包工方式提供的修建服务,可以选择适用浅易计税方法计税。

以清包工方式提供修建服务,是指施工方不采购修建工程所需的质料或只采购辅助质料,并收取人工费、治理费或者其他用度的修建服务。基于此划定,清包工包罗两种用工方式:一是只采购辅助质料并收取人工费、治理费或者其他用度的修建服务;二是指提供纯劳务的修建服务(实践中体现的劳务公司或班组长分包的纯修建劳务或专业专业的修建劳务)。2、修建企业必须选择浅易计税方法计税的一种工程项目《财政部 国家税务总局关于修建服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)第一条划定:“修建工程总承包单元为衡宇修建的地基与基础、主体结构提供工程服务,建设单元自行采购全部或部门钢材、混凝土、砌体质料、预制构件的,适用浅易计税方法计税。

” 基于此税法例定,有关“衡宇修建的地基与基础、主体结构修建服务,只要建设单元接纳“甲供材”方式,修建企业必须选择浅易计税方法计计征增值税”,而不能再选择“一般计税方法计征增值税”,必须满足以下条件:(1)享受浅易计税方法计税的主体:修建工程总承包单元;(2)享受浅易计税方法计税的修建服务客体:衡宇修建的地基与基础、主体结构修建服务;(3)甲供材的质料工具:甲供只限于甲方自购“钢材、混凝土、砌体质料、预制构件”四种质料中的任一种质料。2、房地产企业可以选择浅易计税计征增值税的4种工程开发项目通过对现有涉及浅易计税方法适用条件的税法政策的梳理总结,房地产开发企业依照税法例定的浅易计税适用条件选择浅易计税方法的有以下4种工程开发项目。(1)第一种浅易计税开发项目:购入未完工的房地产老项目继续开发后,自己名义立项销售的不动产,可以选择浅易计税方法。①未完工项目的执法界定尺度《中华人民共和国都会房地产治理法》第二十七条和第三十九条的划定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关执法、行政法例的划定,作价入股、合资、互助开发谋划房地产。

以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,必须切合下列条件:根据出让条约约定举行投资开发,属于衡宇建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。凭据以上划定可知,可以转让的在建项目的投资规模,应当到达总投资规模的25%以上,才可以根据划定依法转让。否则,依据《中华人民共和国刑法》的划定,转让土地使用权牟利,是“非法转让、倒卖土地使用权罪”因此,未完工项目的执法界定尺度是:属于衡宇建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。②购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产的增值税计税方法的选择凭据 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》(国家税务总局2016年通告第18号文件)第三条和《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的通告》(财政部国务税务总局2020年通告第2号)第二条的划定,房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于销售自行开发的房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目,可以选择适用浅易计税方法根据5%的征收率盘算缴纳增值税。因此,房地产开分企业购入未完工的房地产老项目继续开发后,自己名义立项销售的不动产,可以选择浅易计税计征增值税,也可以选择一般计税计征增值税。(2)第二种浅易计税开发项目:开发的房地产老项目,可以选择浅易计税方法计征增值税。

凭据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》(国家税务总局2016年通告第18号文件)第八条的划定,房地产老项目有两个判断尺度:一是以《修建工程施工许可证》注明的条约开工日期为判断尺度。如果《修建工程施工许可证》注明的条约开工日期是2016年4月30日前(含4月30日)的,则该房地产项目为老项目;如果《修建工程施工许可证》注明的条约开工日期是2016年5月1日之后(含5月1日)的,则该房地产项目为新项目。二是如果《修建工程施工许可证》未注明条约开工日期或者未取得《修建工程施工许可证》的情况下,以修建承包条约注明的开工日期为判断尺度。如果修建工程承包条约注明的开工日期在2016年4月30日(含4月30日)前的,则该房地产项目为老项目;如果如果修建工程承包条约注明的开工日期在2016年5月1日(含5月1日)之后的,则该房地产项目为新项目。

实践中往往还存在没有管理《修建工程施工许可证》和没有签订修建承包条约,但工程已经开工建设的情况,又如何判断新老项目呢?一般以施工企业给房地产企业提供的施工进场陈诉,或房地产企业给修建施工企业下达的开工令的时间为判断尺度。施工进场陈诉或下达开工令的时间是2016年4月30日之前的为老项目。(3)第三种浅易计税开发项目:房地产企业以2016年4月30日之前取得的土地举行投资入股的,可以选择浅易计税方法计征增值税。

凭据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号 )第三条第(二)项的划定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用浅易计税方法,以取得的全部价款和价外用度减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,根据5%的征收率盘算缴纳增值税。因此,如果投资入股到房地产企业的土地是2016年4月30日之前取得的土地,而且是2016年5月1日之后发生的投资入股手续(在市场监视治理局管理了产权过户和在自然资源治理局管理了土地产权过户手续),则以土地投资者(非房开企业或房开企业)开给房地产公司的转让土地的增值税专用发票上的不含增值税的金额作为土地成本简直认依据。

房地产公司可以抵扣5%的增值税进项税额。(4)第四种浅易计税开发项目:房地产企业以围填海方式取得土地并开发的房地产项目,可以选择浅易计税计征增值税。

凭据《国家税务总局关于海内游客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的通告》(国家税务总局通告2019年第31号)第九条的划定,房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目,围填海工程《修建工程施工许可证》或修建工程承包条约注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的,属于房地产老项目,可以选择适用浅易计税方法根据5%的征收率盘算缴纳增值税。基于此税法例定,通过围填海方式取得土地并开发的房地产项目,其新老项目的判断尺度不是以修建施工企业建设房地产项目的《修建工程施工许可证》或修建工程承包条约注明的衡宇建设开工日期作为判断尺度,而是以修建企业与房地产企业签订的修建承包条约或围填海工程《修建工程施工许可证》注明的围填海开工日期为判断尺度。

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如果围填海开工日期在2016年4月30日前的,则属于房地产老项目;如果围填海开工日期在2016年5月1日之后的,属于房地产新项目。(二)增值税计税方法选择遵循的原则修建企业新项目主要体现为“甲供工程”项目、包工包料的总承包项目、包工包料的专业分包项目、清包工项目、劳务分包项目和EPC工程总承包项目等6类建设项目。

在这6类建设项目中,修建企业选择增值税计税方法时,必须遵循以下原则。1、增值税计税方法的选择是针对项目而不是企业而言。

在修建房地产领域,增值税计税方法的浅易计税方法和一般计税方法的选择是专门针对每一个项目而言,而不是针对企业而言。即修建企业依据税收执法政策的划定,有的施工项目只要切合选择浅易计税方法的税收政策划定,则可以选择浅易计税方法计征增值税,有的项目不切合选择浅易计税方法的税收政策划定,则必须选择一般计税方法计征增值税。2、一个项目只能选择一种增值税计税方法。凭据财税【2016】36号文件附件1:《营业税改征增值税试点实施措施》第十七条、十八条和十九条的划定,增值税的计税方法,包罗一般计税方法和浅易计税方法, 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税,小规模纳税人发生应税行为适用浅易计税方法计税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施措施》划定:“第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局划定的特定应税行为,可以选择适用浅易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变换。

” 国家税务总局通告2016年第18号第八条划定:“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用浅易计税方法根据5%的征收率计税。一经选择浅易计税方法计税的,36个月内不得变换为一般计税方法计税。”因此,如果一般纳税人的修建企业和房地地产企业的新项目,在切合国家税法允许选择浅易计税方法的划定的情况下,可以选择适用浅易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变换。

一般纳税人的修建企业和房地产企业的每一个项目只能选择以种增值税计税方法,要么选择一般计税方法,要么选择浅易计税方法。3、增值税计税方法的选择必须与招标文件的实质条款保持一致。

凭据《中华人民共和国招标投标法》及其实施细则的划定,签订的修建承包条约的实质条款必须与招标投标文件的实质条款保持一致,否则是无效的条约。基于此划定,如果建设单元的找标文件种明确划定承包方必须根据一般计税方法计征增值税,依照国家一般计税方法适用的增值税税率(现行税法例定为9%)向建设单元或发包方开具增值税发票,则修建企业承包建设的该项目必须选择一般计税方法而不能选择浅易计税方法计征增值税。

4、增值税计税方法的选择必须与工程造价的计价方法相匹配。一般而言,建设单元在发包工程前必须请造价事务所等中介机构举行工程造价估算,发包方如果同意修建企业根据一般计税方法的增值税税率向其开具增值税发票,则必须根据一般计税方法的工程造价举行计价;如果同意修建企业根据浅易计税方法的增值税税率向其开具增值税发票,则必须根据浅易计税方法的工程造价举行计价。因此,修建企业的新项目再选择增值税计税方法时,必须与发包放方的工程造价的计价方法相匹配。

(三)“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目的工程造价与增值税计税方法的财税法风险协同治理凭据以上修建企业、房地产企业可以选择浅易计税方法计征增值税的四种工程项目和修建企业必须选择浅易计税计征增值税的的一种工程项目的税收政策划定,基于房地产企业(发包方)降低工程造价成本,修建企业增加工程结算收入降低相对工程成本的思量,“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目的工程造价必须与增值税计税方法举行协调治理。1、“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目增值税计税方法的选择。凭据现有税法例定,对于修建企业而言,“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目的工程造价无论是根据一般计税方法计征增值税体例的工程造价,还是根据浅易计税方法计征增值税体例的工程造价,税法赋予修建企业对“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目增值税计税方法的选择权,即可以选择一般计税方法,也可以选择浅易计税方法计征增值税。

实践中的修建企业更倾向于选择浅易计税方法计征增值税,向建设单元(房地产公司)或发包方开具3%的增值税发票。可是,对于修建工程总承包方为衡宇修建的地基与基础、主体结构提供工程服务的“甲供工程”,只要切合“建设单元自行采购全部或部门钢材、混凝土、砌体质料、预制构件”的情况,该地基与基础、主体结构的“甲供工程”项目必须选择浅易计税计征增值税。

肖太寿财税事情室(民众微信号:xtstax)特别温馨提示:凭据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于进一步做好修建行业营改增试点事情的意见》(税总发[2017]99号)第一条第(三项)和《财政部税务总局关于修建服务等营改增试点政策的通知》(财税[2017]58号)第一条的划定,修建工程总承包单元为衡宇修建的地基与基础、主体结构提供工程服务,在建设单元自行采购全部或部门钢材、混凝土、砌体质料、预制构件的情况下,修建工程总承包方必须选择适用浅易计税而不能选择一般计税方法计征增值税。如果修建工程总承包方为衡宇修建的地基与基础、主体结构提供工程服务的“甲供工程”项目,要选择一般计税方法计征增值税,则必须满足的条件是:建设单元只能自行采购除了“钢材、混凝土、砌体质料、预制构件”之外的修建质料。另外,所谓的“地基与基础、主体结构”的规模,根据《修建工程施工质量验收统一尺度》(GB50300-2013)附录B《修建工程的分部工程、分项工程划分》中的“地基与基础”“主体结构”分部工程的规模执行。

2、选择浅易计税计征增值税的“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目的工程计价规则。基于前文浅易计税和一般计税计征增值税的工程项目的工程造价规则分析,凭据现有税法例定,修建企业选择浅易计税计征增值税的“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目向发包方开具3%增值税发票的工程计价有以下两种:第一,参照营业税下的工程计价公式:(含增值税的人工费+含增值税的质料费+含增值税的施工机具使用费+含增值税的企业治理费+含增值税的规费+利润)×(1+3%)第二,一般计税方法的工程计价公式:(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+9%)。

因此,当建设单元或发包方根据“工程造价(招投标控制价)=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+9%)=税前工程造价×(1+9%)”对工程项目举行工程造价的情况下,除了财税【2017】58号文件第一条和税总发[2017]99号)第一条第(三项)所划定的“修建工程总承包方为衡宇修建的地基与基础、主体结构提供工程服务,建设单元自行采购全部或部门钢材、混凝土、砌体质料、预制构件的情况下,修建工程总承包方必须选择浅易计税计征增值税”之外,修建企业可以选择浅易计税计征增值税,向发包方开具3%的增值税专用(普通)发票,也可以选择一般计税计征增值税,向发包方开具9%的增值税专用(普通)发票。3、“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目的工程造价与增值税计税方法的协同治理工程项目增值税计税方法的选择不仅涉及到发包方(建设单元)的工程建设成本(工程项目成本)的巨细和抵扣增值税的几多,而且涉及到修建企业缴纳增值税的几多和工程结算收入的几多。从节约或控制工程项目成本的角度来讲,工程造价与增值税计税方法的协同治理之策是:工程造价与增值税计税方法相匹配。

详细的工程造价与增值税计税方法协同治理计谋如下:(1)工程造价与增值税计税方法协同治理计谋一如果发包方与修建企业协商一致,修建企业承包的“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目工程选择一般计税方法计征增值税,向发包方开具9%的增值税专用(普通)发票,则该工程项目的工程造价(招投标控制价)=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+9%)=税前工程造价×(1+9%)。其中“税前工程造价”=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)。(2)工程造价与增值税计税方法协同治理计谋二如果发包方与修建企业协商一致,修建企业承包的“甲供工程”、“修建老项目”、“清包工工程”项目选择浅易计税方法计征增值税,向发包方开具3%的增值税专用(普通)发票,则该工程项目的工程造价(招投标控制价)可以接纳以下两种工程计价公式中的任一种:计价公式一:工程造价(招投标控制价)=(含增值税的人工费+含增值税的质料费+含增值税的施工机具使用费+含增值税的企业治理费+含增值税的规费+利润)×(1+3%)。

计价公式二:工程造价(招投标控制价)=(不含增值税的人工费+不含增值税的质料费+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的企业治理费+不含增值税的规费+利润)×(1+9%)=税前工程造价×(1+9%)。由于差别工程项目成本的体量、成本结构差别,使用以上两种计价公式测算的工程造价,不能得出“计价公式二测算的工程造价比计价公式一测算的工程造价大”的结论。从建设单元节约工程项目成本的角度来看,以上两个计价公式到底用哪一个计价公式更节约成本呢?笔者建议做造价时,使用以上两种计价公式划分测算工程造价,然后选择盘算效果最小的工程造价。

(四)“甲供工程”增值税计税方法选择的执法风险管控计谋凭据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(七)款“修建服务”第2项和财税【2018】57号文件第一条的税收执法划定,以及凭据《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例有关“修建条约必须与招标文件生存一致”的划定, “甲供工程”增值税计税方法选择的执法风险管控计谋如下。1、“甲供工程”浅易计税方法选择的执法风险管控4计谋。

第一,执法风险管控计谋一如果修建企业先与业主或发包方签订包工包料的修建条约,而且发包方的招标文件中没有约定“不允许甲供材和甲供设备”的情况下,则经双方协商一致后,修建企业与业主或发包方签订有关业主或发包方自行采购修建工程所用的部门主材、辅料、设备或全部电、水、机油的增补协议,在业主或发包方同意的情况下,修建企业就可以选择浅易计税方法计征增值税。第二,执法风险管控计谋二如果在发包方的招标文件中没有约定“不允许甲供材和甲供设备”的情况下,则修建企业与业主或发包方签订修建条约时,在修建条约中“质料与设备供应”条款中约定:“业主或发包方自行采购修建工程所用的部门主材、辅料、设备或全部电、水、机油”。在业主或发包方同意的情况下,修建企业就可以选择浅易计税方法计征增值税。

第三,执法风险管控计谋三如果在发包方的招标文件中明确约定“不允许甲质料或工程设备”的情况下,则经双方协商一致,修建企业与业主或发包方签订有关业主或发包方自行采购修建工程所用的部门或全部电、水、机油的增补协议是有效的协议。在业主或发包方同意的情况下,修建企业就可以选择浅易计税方法计征增值税。第四,执法风险管控计谋四为衡宇修建的地基与基础、主体结构提供工程服务,在修建总承包条约中的“质料和设备”条款中约定:甲方自购“钢材、混凝土、砌体质料、预制构件”四种质料中的任一种质料、任意两种质料、任意三种质料或自购以上四种质料,则修建工程总承包单元必须选择浅易计税方法,而不能选择一般计税方法计征增值税。2、“甲供工程”一般计税方法选择的执法风险管控计谋如果发包方的招标文件中明确约定“不允许甲供材、甲供设备和甲供动力”的情况下,则修建企业与业主或发包方不能签订有关业主或发包方自行采购修建工程所用的部门主材、辅料、设备的“甲供材”修建条约,只能与建设单元签订包工包料条约,修建企业只能选择一般计税计征增值税。

(五)“清包工工程”浅易计税方法选择的执法风险管控2个计谋《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第(七)款“修建服务”第3项划定:一般纳税人以清包工方式提供的修建服务,可以选择适用浅易计税方法计税。以清包工方式提供修建服务,是指施工方不采购修建工程所需的质料或只采购辅助质料,并收取人工费、治理费或者其他用度的修建服务。基于此税法的划定,如果修建企业从事的是清包工工程,则修建企业承包方只购置修建辅料和人工劳动力,因此,应接纳以下两种条约计谋中的任何一种计谋。1、条约计谋一:签订专业施工分包条约的技巧。

修建企业专业分包方与修建企业施工总承包方或修建企业施工专业承包放方签订施工专业分包条约时,必须在修建施工专业分包条约中的“质料和设备供应”条款中约定:“修建企业分包方(乙方)在工程施工中所用的主要质料和设备由承包方(甲方)购置提供,其他辅料及低值易耗品由修建企业分包方(乙方)自己采购。”的字样。2、条约计谋二:签订劳务分包条约修建企业施工总承包方、修建企业专业承包方和修建企业专业分包方与劳务公司签订劳务分包条约时,必须在劳务分包条约中“”的“质料和设备供应”条款中约定:劳务公司施工历程中所用的修建辅料及低值易耗品由修建承包方(甲方)自己采购。

”的字样。


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